Zgodnie z art. 389 § 1 k.c. umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Może być zatem umową jednostronnie lub dwustronnie zobowiązującą.

Umowa ta zawierana jest w przypadku, kiedy strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zawarcie takowej umowy daje stronom pewność, że transakcja dojdzie do skutku, nawet jeśli nie wszystkie formalności zostały jeszcze spełnione. Najczęściej umowa przedwstępna występuje w zakresie stosunków zobowiązaniowych (np. umowa sprzedaży nieruchomości). Jednak zdarzają się przypadki jej zawarcia w innych dziedzinach prawa np. rodzinnego (np. umowa majątkowa małżeńska) czy spadkowego (np. umowa o zrzeczenie się dziedziczenia).

Umowa przedwstępna powinna określać istotne elementy umowy przyrzeczonej. W przeciwnym wypadku taka umowa jest nieważna. Zatem, umowa przedwstępna powinna przede wszystkim zawierać:

1. dokładne określenie stron (dane osobowe, adresy),
2. przedmiot umowy, a także
3. termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zawarcie umowy przedwstępnej pociąga za sobą istotne skutki prawne. Przede wszystkim umowa przedwstępna:

1. zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej,
2. rodzi konsekwencje prawne dla obu stron umowy,
3. nie przenosi własności przedmiotu umowy.

Pamiętać należy, że jeśli jedna ze stron umowy przedwstępnej nie wywiązuje się ze zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej to druga strona umowy może dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej.

Zawierając umową przedwstępną warto zadbać o zabezpieczenie swoich interesów. Jednym z takich sposobów jest zawarcie w umowie przedwstępnej zapisów dotyczących kar umownych. Dzięki takim postanowieniom umownym, w sytuacji niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron, druga strona może domagać się zapłaty określonej kwoty pieniężnej jako rekompensaty.

Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym, to taka, która czyni zadość wymaganiom co do formy umowy przyrzeczonej (np. forma aktu notarialnego w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości), możliwe jest żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. W przypadku wydania przez sąd żądanego wyroku, umowa dojdzie do skutku z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia. Zamiennie, możliwe jest żądanie zapłaty odszkodowania z tytułu poniesionej szkody na skutek niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym, to umowa, która nie czyni zadość wymaganiom co do formy umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym jedyną sankcją grożącą z tytułu niewykonania umowy jest możliwość żądania przez drugą stronę umowy zapłaty stosownego odszkodowania. W tym przypadku nie jest możliwe żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej polega na zawarciu umowy przyrzeczonej.  Następuje to przede wszystkim przez złożenie stosownego oświadczenia woli. Czasami konieczne jest dokonanie dodatkowych czynności (np. uzyskanie zezwolenia odpowiedniego organu). W przypadku, gdy w umowie nie wskazano terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona to powinna być ona zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 k.c.).

Autorem niniejszego artykułu jest adwokat Patrycja Banach.

Informujemy, że BD Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów Barcz & Domańska zajmuje się wszelkimi sprawami dotyczącymi kwestii związanych zarówno z analizą oraz sporządzeniem umów, jak również dochodzeniem roszczeń wynikających z istniejących stosunków umownych.